2013年12月20日 星期五
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中原地产:2010年4月新建住宅市场月报
2013-12-20 16:37:57   来源:    评论:0 点击:

  楼市速冻行业调整不容乐观  1、楼市急剧下挫:新政出台后第二周除京、汉两地外,其余城市周成交环比降幅达3 成以上,杭州、深圳两地

  楼市速冻行业调整不容乐观


  1、楼市急剧下挫:新政出台后第二周除京、汉两地外,其余城市周成交环比降幅达3 成以上,杭州、深圳两地降幅高达9 成、7 成;


  2、土地市场趋冷:标杆房企本月购地支出42 亿,为近12 个月最低水平;


  3、多方力量博弈:标杆房企尽管目前资金充足,但调整已是大势所趋,需做较长期准备。


  政策再出重拳 楼市加速下挫


  2010年4月14日,国务院常务会再度部署遏制部分城市房价过快上涨措施“新国四条”及“国十条”,此次调整距离“国四条”出台仅隔3 个月,凸现中央对于遏制房价的坚定态度。此次政策调整主要针对严控二套房贷、打击开发商捂盘、控制开发商贷款审查,及规范保障房建设。政府力求以一刀切的形式迅速打击投机,并将牺牲部分改善需求,其目的是在短期内抑制恐慌性购房需求,冷却市场,为中期内开发商加速供应以缓解供不应求的局面争取时间,并在长期以“保有税”的舆论弱化房地产的投资属性,抑制整体经济畸形过热增长的势头。


  在此基础上,各地政府也陆续出台了更严厉的实施细则。北京最先出台细则,同一购房家庭在新政后只能在北京市新购买一套商品住房。北京细则体现出对楼市的调控已由常规税收、利率手段上升至地方层面的行政干预手段,即使可以预见在执行层面尚有难度,但此举对购房者心理预期的震慑作用毋庸置疑。


  在政策的威慑之下,各地成交量应声下落,观望氛围骤增。一手住宅成交则由于签约及登记延后等原因,从新政颁布后第二周开始剧变。中原监测9个重点城市的成交量,在新政出台后第二周除京、汉两地外,其余城市成交均大幅下降,环比降幅在3成以上,杭州、深圳两地降幅高达9 成、7 成。而二手房市场变化更为明显,京沪穗深津五城市成交量,在新政后即大幅下降。


  土地市场遇冷 各地成交回落


  受新政调控的影响,开发商对于未来房价出现了不确定性预期,导致近期土地市场成交接近冰点,4 月全国12个被监测城市土地成交面积1108 公顷,为今年以来最低点。其中,居住用地成交面积579 公顷,环比下降52%,低于前12 个月均值25%。分城市来看,除武汉、长春较上月成交有较大幅度增加,其他城市均有所回落,其中北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州无宅地成交。


  多方博弈 调整宜作长期准备


  可以预见未来成交量的急速下降是新政调控的必然结果。伴随成交量急剧缩减,房价和地价的“下跌”已成定局,但在2009年全行业大举融资,销售火爆的背景下,各开发商是否降价、何时降价、降价空间等方面,仍存有极大的不确定性。


  资金充足 各房企不乏过冬实力


  从企业经营环境来看,当前各房企的生存状况已与2008年时大相径庭,从2009年底十大标杆房企持有现金状况来看,大部分开发商资金实力均处于较优水平。中原监测的标杆房企2009年底的持有现金与2008年同期相比,增幅达15%至878%不等,平均增幅达到217%,而今年年内需归还的短期借款及一年内到期的长期借款总额与2008年末相比减少21%。


  处境不同 各房企或有不同取态


  内地及香港地区的过往多次房地产低谷期经验表明,在市场持续下行的后期往往会有一些资金链出现问题的中小型开发商被迫转让优质项目。因而在调控前期保障充分的资金流是公司谋求扩张、趁低吸纳的基础。而此次政府出重手的调控对于大型房企来说更不啻为增加份额,巩固品牌效应,获得优质项目,及进入新兴市场的良机。然而,在维持项目收益及回收现金这两个因素的取舍之间,各类开发商的选择又有所不同。


  政策空前严厉 调整周期不容乐观


  2010 年首季全国GDP 增长达到11.9%,比全年GDP8%的增速超出48.7%,而房地产价格快速上涨集中体现了当前宏观经济发展中的不健康因素。因此,此次政策重手出击,旨在调整整体经济的畸形过热现状,房价的最终下调是本次调控的目的所在。

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